Nuovo classamento dell’immobile: il contribuente deve conoscere in dettaglio le ragioni che giustificano il provvedimento

In materia di estimo catastale, il nuovo classamento, adottato alla luce della ‘Legge Finanziaria 2005’, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi – che non possono prescindere da quelli fissati nel 1998, quali la qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare – che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento e lo pone, quindi, in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso.
Questo il principio applicato dai giudici (sentenza numero 24468 del 3 settembre 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un avviso di accertamento con cui l’Agenza del Territorio ha rideterminato il classamento di ben unità immobiliari, di proprietà di una società, site in Roma, rettificandone la classe e la rendita, alla luce della ‘Legge Finanziaria 2005’ e della delibera del 2010 adottata dal Comune di ‘Roma Capitale’.
In generale, l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo persegue il fine di porre il contribuente in condizione di conoscere la pretesa impositiva in misura tale da consentirgli sia di valutare l’opportunità di esperire l’impugnazione giudiziale, sia, in caso positivo, di contestare efficacemente sia l’an che il quantum debeatur. Detti elementi conoscitivi devono essere forniti al contribuente, non solo tempestivamente (e cioè inserendoli ab origine nel provvedimento impositivo), ma anche con quel grado di determinatezza ed intelligibilità che gli permetta un esercizio non difficoltoso del diritto di difesa.
Entrando nello specifico, l’atto tributario del classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria consiste nel collocare ogni singola unità in una data categoria e in una data classe, in base alle quali attribuire la rendita. Categoria e classe costituiscono quindi i due distinti segmenti dell’unitaria operazione del classamento: la categoria viene assegnata sulla base della normale destinazione funzionale dell’unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali, mentre la classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile nell’ambito del mercato edilizio della microzona, dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l’unità è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che la comprende. Va precisato che, per qualità urbana della microzona, si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi e, per qualità ambientale, il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorché determinati dall’attività umana.
Ai fini della individuazione dell’esatto valore reddituale dell’immobile, indispensabile per l’attribuzione della classe, rileva sia il fattore posizionale, determinato dalla collocazione in una microzona e dalla qualità dei luoghi circostanti, sia il fattore edilizio, desumibile dai parametri distintivi del fabbricato e della singola unità immobiliare, quali dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano.
L’atto di classamento va necessariamente motivato e l’obbligo motivazionale deve soddisfare il principio secondo cui l’amministrazione finanziaria è tenuta ad indicare nei suoi atti i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’amministrazione.
L’obbligo di motivazione assume una connotazione più ampia anche quando l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate) muta d’ufficio il classamento ad un’unità immobiliare che ne risulti già munita. In tal caso, la dilatazione della componente motivazionale si giustifica per il fatto che, andando ad incidere su valutazioni che si presumono già verificate in termini di congruità, è necessario mettere in evidenza gli elementi di discontinuità che ne legittimano la variazione. Costituisce, infatti, orientamento consolidato quello secondo cui, in tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate), a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare. Così, l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate) dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e nel secondo caso l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano. Tali specificazioni e indicazioni, infatti, sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere i presupposti del riclassamento, di valutare l’opportunità di fare o meno acquiescenza al provvedimento e di approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nonché per impedire all’amministrazione finanziaria, nel quadro di un rapporto di leale collaborazione, di addurre in un eventuale successivo contenzioso ragioni diverse rispetto a quelle enunciate.
Passando dal quadro generale alla specifica vicenda, è pacifico, osservano i giudici, che l’amministrazione finanziaria abbia proceduto d’ufficio al mutamento di classamento, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui gli immobili sono situati, revisione giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore commerciale ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali. In queste ipotesi, però, la ragione giustificativa del mutamento di rendita non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona, che è, va precisato, una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. Perciò, in ciascuna microzona si presume che le unità immobiliari siano uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente.
Tirando le somme, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento, in termini sintetici e quindi generici, al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’Insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Quindi, l’amministrazione è tenuta ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato in concreto l’area alla riqualificazione.