Locazioni breve per i turisti: legittime anche se è vietata l’attività alberghiera

Possibile la locazione breve (in chiave turistica) del singolo immobile anche il regolamento condominiale fissa il divieto di utilizzare i singoli immobili per attività alberghiere. Questa la posizione assunta dai giudici (sentenza del 10 marzo 2025 del Tribunale di Torino), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto durante un’assemblea per la gestione di uno stabile in quel di Torino. Durante la riunione viene vivisezionata l’attività di locazione turistica esercitata da un condòmino, e alla fine l’assemblea esprime la propria contrarietà, affidando all’amministratore il compito di intimare al condòmino di cessare l’attività abusiva di locazione turistica e richiamando i possibili rischi relativi alla sicurezza e al decoro dello stabile. A fronte della risposta negativa del condòmino, è inevitabile lo strascico giudiziario. Così il condominio chiede venga ordinata al condòmino la cessazione dell’attività di locazione turistica esercitata nel suo appartamento, e ciò a fronte della violazione del regolamento condominiale che non consente nello stabile lo svolgimento di attività ricettiva di tipo imprenditoriale o paralberghiero. In sostanza, secondo il regolamento, gli immobili possono avere esclusivamente destinazione di abitazione civile, ufficio, studio professionale e tecnico, mentre è espressamente vietata la destinazione ad alberghi o pensioni, e ciò allo scopo di preservare il carattere signorile dell’immobile. Secondo il condòmino sotto accusa, invece, la propria attività di mera locazione breve per finalità turistiche è pienamente legittima e non in contrasto con il regolamento condominiale. Per fare chiarezza, i giudici richiamano i dati di fatto relativi alla gestione dell’immobile utilizzato per la locazione turistica. Nello specifico, gli ospiti hanno accesso autonomo tramite chiavi proprie, mentre non è stata riscontrata la fornitura sistematica di servizi tipici dell’attività alberghiera (a fronte della disponibilità di prodotti per l’igiene ridotti a mere buste monouso), risultando solo sporadiche cortesie (come la chiamata di taxi per ospiti stranieri) o la presenza di dotazioni base dell’appartamento e la disponibilità, di fatto accordata isolatamente su specifica richiesta e a pagamento extra (70 euro), di servizio di pulizia e cambio biancheria, e, poi, l’immobile viene sì locato attraverso piattaforme online come ‘Airbnb’ e ‘Booking.com’, ma le locazioni hanno durata variabile, tipicamente di pochi giorni. Come noto, la differenza tra locazione turistica e attività alberghiera risiede essenzialmente, spiegano i giudici, nella presenza o meno di servizi accessori tipici dell’attività alberghiera, quali il cambio sistematico della biancheria, la pulizia periodica dei locali e la somministrazione di pasti. Pertanto, l’attività contestata svolta dal condòmino è legittima, poiché presenta le caratteristiche tipiche della locazione turistica e non dell’attività alberghiera.