Cessione di un locale: la mancanza del certificato di agibilità ‘condanna’ il venditore

A fronte della vendita di un immobile destinato ad abitazione o ad ulteriori destinazioni, la mancanza del certificato di agibilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili o, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 19117 dell’11 luglio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo alla cessione un locale ad uso autorimessa, cessione saltata a fronte del mancato rilascio del certificato di agibilità.
Legittime le contestazioni mosse dal compratore – un privato – e mirate ad ottenere la risoluzione del contratto, con conseguente condanna della società venditrice, colpevole di grave inadempimento, a restituire al compratore la cifra – poco più di 60mila euro – da lui corrisposta a titolo di prezzo nonché la cifra – 4mila e 200 euro – da lui sborsata a titolo di spese notarili.
Per i giudici non assume rilievo il fatto che l’acquirente fosse a conoscenza del mancato rilascio del certificato di agibilità, poiché ciò non è in sé affatto indicativo della consapevolezza delle carenze funzionali che sono risultate affliggere l’immobile, e, comunque, in linea teorica, il mancato rilascio del certificato avrebbe potuto essere riconducibile al mero mancato esperimento della relativa pratica amministrativa. Ad ogni modo, solo in presenza di un’espressa rinuncia al requisito dell’agibilità o dell’esonero del venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza, il venditore non può rispondere verso l’acquirente di detta carenza, chiariscono i giudici. Né può sostenersi che il mero impegno assunto dal venditore in ordine all’acquisizione di detto certificato, impegno non tradottosi nell’effettiva acquisizione del documento, lo esoneri per ciò solo da responsabilità con precipuo riguardo alla pronuncia della risoluzione in mancanza del suo rilascio.
Per i giudici, poi, è ravvisabile un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, non solo per l’accertata mancanza del certificato di agibilità, ma anche e soprattutto perché l’immobile in questione è risultato privo – in termini insanabili – dei requisiti indispensabili per il suo rilascio. Precisamente, è stato chiarito che dalla relazione redatta in occasione della riunione tenutasi presso l’’Ufficio edilizia privata’ del Comune, con la partecipazione del responsabile dell’’Ufficio tecnico’ del Comune, dell’amministratore condominiale e di alcuni condòmini, emergeva la sostanziale impossibilità che il certificato fosse rilasciato, a fronte del difetto delle caratteristiche indispensabili del garage. Infatti, l’autorimessa oggetto di causa era posta al secondo piano seminterrato, con la conseguenza inevitabile che per tale unità immobiliare era manifestamente impossibile il rilascio del certificato, come da attestazione sugli interventi dei Vigili del Fuoco effettuati sui due piani dei box riportati in tale relazione.
Ampliando l’orizzonte, poi, i giudici richiamano la progressione della gravità qualitativa delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili: si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all’uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore; si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell’ambito dello stesso genere; sussiste, invece, consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione, come da Codice Civile, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità presagita.
Come detto, nella vicenda in esame si è appurato che era impossibile sanare le carenze riferite alle condizioni dell’immobile ai fini di renderlo agibile.